Calculadora de ISR por venta de casa habitación en México (2026)
Calcula cuánto ISR pagarías al vender tu casa en México: la exención de 700,000 UDIs, la ganancia actualizada y la tarifa anual del SAT.
Precio de venta (MXN):
Costo de adquisición (MXN): · Mejoras (MXN):
Gastos de adquisición (MXN) (notario, ISAI): · Gastos de venta (MXN):
Factor de actualización (INPC venta ÷ INPC compra): · Años de tenencia:
Valor de la UDI (MXN):
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Cómo se calcula el ISR al vender una casa en México
En México, la venta de tu casa habitación está exenta de ISR hasta un valor de 700,000 UDIs (alrededor de 6.19 millones de pesos con la UDI de octubre de 2026), siempre que la operación se formalice ante notario y no hayas usado esa exención en los tres años anteriores. Si el precio es menor o igual a ese límite, el ISR es cero.
Si el precio supera el límite, solo se grava la parte proporcional del exceso. Se calcula la ganancia (precio menos costo de adquisición, mejoras y gastos, actualizados con el factor del INPC, más los gastos de venta), se multiplica por la proporción gravada, se divide entre los años de tenencia (máximo 20), se aplica la tarifa anual del artículo 152 y el resultado se multiplica de nuevo por esos años.
Ejemplo: vendes en 8,000,000 MXN una casa que compraste en 3,000,000 MXN hace 10 años, con factor de actualización de 1.35 y 150,000 MXN de gastos de venta. La ganancia es 3,800,000 MXN, la parte gravada es el 22.68 %, es decir 862,020 MXN, que entre 10 años da 86,202 MXN anuales. El ISR por año es de unos 5,071 MXN y en total de unos 50,709 MXN.
Errores habituales: no actualizar el costo con el INPC, olvidar los gastos de adquisición y las mejoras con comprobante, creer que la exención aplica a segundas casas o a terrenos, y no considerar el impuesto cedular que cobran algunos estados. Esta calculadora es una estimación; el notario calcula y entera el impuesto definitivo.
Cómo calcular el ISR por vender una casa
- Introduce el precio de venta, el costo de compra, mejoras y gastos.
- Indica el factor de actualización del INPC, los años de tenencia y el valor de la UDI.
- Pulsa «Calcular ISR de la venta» y consulta la ganancia y el impuesto.
Preguntas frecuentes
¿Se paga ISR al vender mi casa en México?
No, si es tu casa habitación, el precio no pasa de 700,000 UDIs, se formaliza ante notario y no usaste la exención en los últimos 3 años. Si el precio es mayor, se grava la proporción del exceso.
¿Cuánto son 700,000 UDIs en pesos?
Con la UDI de octubre de 2026 (8.836029 MXN), unos 6,185,220 MXN. Cambia a diario con la inflación.
¿Cada cuánto puedo usar la exención?
Si en los tres años anteriores no vendiste otra casa habitación aplicando la exención. Confírmalo con tu notario.
¿Qué costos puedo deducir?
Costo de adquisición, mejoras, gastos notariales e impuestos de la compra, actualizados con el INPC, y los gastos de la venta como notario y comisión.
¿Quién calcula el impuesto?
El notario lo calcula y lo entera al SAT en la escritura. Después se acredita en tu declaración anual.
¿Hay IVA en la venta de una casa?
No. La venta de casa habitación está exenta de IVA.
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