Calculadora de plusvalía municipal 2026 (IIVTNU)
Calcula el impuesto de plusvalía municipal al vender, heredar o donar un inmueble: compara el método objetivo con el real y paga solo la menor de las dos cuotas.
Valor catastral del suelo (€):
Valor catastral total (€):
Valor de adquisición (€):
Valor de transmisión (€):
Años completos de tenencia: · Meses (solo si es menos de 1 año):
Municipio: · Tipo (%):
Bonificación de la cuota (%) (herencias, etc.):
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Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la cobra el ayuntamiento cuando se transmite un inmueble urbano: venta, herencia o donación. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente paga la menor de dos cuotas: la del método objetivo y la del método real. Si no hay ganancia, no se paga.
Método objetivo: base = valor catastral del suelo × coeficiente según los años completos de tenencia. Método real: base = (valor de transmisión − valor de adquisición) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total). Sobre la base se aplica el tipo del ayuntamiento, que no puede superar el 30 %, y después las bonificaciones que apruebe el municipio.
Los coeficientes máximos que utiliza la calculadora son los del Real Decreto-ley 8/2023, en vigor desde 2024: 0,15 para menos de un año y para 1 año, 0,14 para 2 y 3 años, 0,16 a 4, 0,18 a 5, 0,19 a 6, 0,20 a 7, 0,19 a 8, 0,15 a 9, 0,12 a 10, 0,10 a 11, 0,09 de 12 a 15 años, 0,10 a 16, 0,13 a 17, 0,17 a 18, 0,23 a 19 y 0,40 a partir de 20 años. Las actualizaciones posteriores aprobadas por decreto fueron derogadas por el Congreso, por lo que estos valores siguen vigentes. Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes inferiores.
Ejemplo: suelo catastral de 60.000 €, total de 100.000 €, comprado por 150.000 € y vendido por 220.000 € tras 8 años, tipo del 29 %. Método objetivo: 60.000 × 0,19 = 11.400 € de base y 3.306 € de cuota. Método real: ganancia de 70.000 € × 60 % = 42.000 € de base y 12.180 € de cuota. Pagarías 3.306 € con el método objetivo.
Errores habituales: contar meses en vez de años completos, usar el valor catastral total en lugar del del suelo, olvidar que en herencias muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % de la cuota, o no declarar una venta con pérdida (conviene presentarla y acreditar la no sujeción). Para menos de un año la calculadora prorratea el coeficiente por meses; algunos ayuntamientos usan otro criterio. Es una estimación: la liquidación oficial la emite tu ayuntamiento.
Cómo calcular la plusvalía municipal
- Introduce los valores catastrales (recibo del IBI) y los valores de adquisición y transmisión de la escritura.
- Indica los años completos de tenencia, el tipo de tu ayuntamiento y la bonificación si la hay.
- Pulsa «Calcular plusvalía municipal» y compara ambos métodos: se aplica el más favorable.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026?
Se compara el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia) con el real (ganancia × proporción del suelo). Se paga la cuota menor, aplicando el tipo del ayuntamiento.
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Los máximos del Real Decreto-ley 8/2023, en vigor desde 2024, que van de 0,09 a 0,40 según los años. Las actualizaciones posteriores fueron derogadas, aunque conviene consultar la ordenanza de tu municipio.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una venta, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe el inmueble. El pago se hace al ayuntamiento tras la transmisión.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el valor de transmisión no supera al de adquisición no hay incremento y no se paga, pero debes presentar la declaración y aportar las escrituras.
¿Cuál es el tipo máximo de la plusvalía?
El 30 %, aunque cada ayuntamiento fija el suyo. Madrid aplica el 29 %, Barcelona el 30 % y Valencia el 29,7 %.
¿Hay bonificaciones en herencias?
Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % de la cuota cuando la herencia pasa a cónyuge, descendientes o ascendientes, con condiciones como que sea la vivienda habitual. Introduce el porcentaje en la calculadora.
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