Calculadora de impuestos por vender una vivienda (ganancia patrimonial 2026)
Calcula cuánto IRPF pagarás por vender tu casa en España: ganancia patrimonial, exención por reinversión en vivienda habitual o por ser mayor de 65 años y tramos del ahorro del 19 % al 30 %.
Precio de venta (€):
Gastos de venta (€) (plusvalía municipal, inmobiliaria, certificado…):
Precio de compra (€):
Gastos y tributos de la compra (€) (ITP/IVA, notaría, registro):
Mejoras y reformas acreditadas (€):
Importe que reinviertes (€): · Hipoteca pendiente que cancelas (€):
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Cómo tributa la venta de una vivienda en el IRPF
Al vender un inmueble se genera una ganancia o pérdida patrimonial que se declara en la renta del año de la venta. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión (precio menos gastos de venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos y tributos de la compra y las mejoras acreditadas). Esa ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa con una escala progresiva.
Los tramos estatales del ahorro son: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % a partir de 300.000 €. Esta calculadora aplica esa escala a la ganancia que queda sujeta después de las exenciones.
Hay dos exenciones importantes sobre la vivienda habitual. Si tienes 65 años o más, la ganancia de la vivienda habitual está exenta. Si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida; para ese cálculo se descuenta la hipoteca pendiente que canceles con la venta.
Ejemplo: compras por 200.000 € con 18.000 € de gastos y vendes por 300.000 € con 6.000 € de gastos. La ganancia es 300.000 − 6.000 − 218.000 = 76.000 €. Sin exenciones, pagarías 1.140 € (19 % de 6.000) más 9.240 € (21 % de 44.000) más 5.980 € (23 % de 26.000): 16.360 €.
Errores habituales: olvidar sumar los gastos de compra, no acreditar las mejoras con facturas, confundir el precio de venta con lo que queda tras cancelar la hipoteca o pensar que reinvertir en cualquier vivienda exime siempre. Es una estimación general: no incluye coeficientes de abatimiento de inmuebles adquiridos antes de 1994 ni particularidades forales o autonómicas.
Cómo calcular el impuesto por vender una vivienda
- Introduce el precio de venta y de compra con sus gastos y las mejoras acreditadas.
- Marca si eres mayor de 65 años o si reinvertirás en vivienda habitual, e indica la hipoteca que cancelas.
- Pulsa «Calcular impuesto de la venta» y consulta la ganancia, la parte exenta y el IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto IRPF se paga al vender una casa en 2026?
Depende de la ganancia: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. Si no hay ganancia, no se paga.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Precio de venta menos gastos de venta, menos el precio de compra más los gastos y tributos de la compra y las mejoras acreditadas.
¿Quién está exento de pagar por vender su vivienda habitual?
Los mayores de 65 años por la ganancia de su vivienda habitual, y quienes reinvierten el importe en otra vivienda habitual en dos años, en proporción a lo reinvertido.
¿Se tiene en cuenta la hipoteca pendiente?
No para calcular la ganancia, pero sí para la exención por reinversión: se reinvierte sobre lo obtenido una vez cancelada la hipoteca.
¿Se paga también la plusvalía municipal?
Sí, es un impuesto distinto que cobra el ayuntamiento. Su importe se puede incluir en los gastos de venta, y puedes calcularlo con nuestra calculadora de plusvalía municipal.
¿Dónde se declara la venta?
En la declaración de la renta del año de la venta, dentro de las ganancias y pérdidas patrimoniales de la base del ahorro.
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